Průměrná nabídková sazba hypoték vyskočila v říjnu na 5,79 % a od března zdražila téměř o celý procentní bod. Letos navíc končí fixace hypoték za 470 miliard korun. Ověřili jsme čísla u ČNB, České bankovní asociace a Swiss Life Hypoindexu a sepsali, co z toho plyne pro lidi, kteří v Ivančicích, Oslavanech, Rosicích nebo Moravském Krumlově prodávají, kupují nebo jim příští rok končí fixace.
Ještě na jaře to vypadalo, že hypotéky budou zlevňovat. Místo toho zdražují už sedmý měsíc v řadě a v říjnu jsou nejvýš od roku 2023, kousek pod šesti procenty. Pro část kupujících v našem regionu je to rozdíl mezi „koupíme" a „ještě počkáme". Prošli jsme aktuální data České národní banky, České bankovní asociace a Swiss Life Hypoindexu a dali dohromady, co se vlastně stalo, proč, a hlavně co s tím, když právě teď prodáváte nebo kupujete dům či byt na Ivančicku.
Co se stalo: od 4,89 % na 5,79 % za sedm měsíců
Swiss Life Hypoindex, který sleduje průměrnou nabídkovou sazbu bank, byl v březnu 2026 na 4,89 %. V říjnu ukazuje 5,79 %. Jen mezi zářím a říjnem sazby poskočily o 0,28 procentního bodu, což je nejprudší měsíční nárůst letošního roku. Přes léto banky zdražovaly po setinách, na podzim po desetinách.
Reálně sjednané sazby, které sleduje Česká bankovní asociace, jsou o něco nižší, protože klienti vyjednávají a banky dávají slevy. I tak ale vzrostly z 4,43 % v březnu na 5,00 % v srpnu a zářijová čísla budou podle vývoje nabídek dál nahoře.
Kolik stojí hypotéka v říjnu 2026 podle fixace
| Fixace | Do 80 % hodnoty nemovitosti | Nad 80 % hodnoty |
|---|---|---|
| 1 rok | 5,42 % | 5,71 % |
| 3 roky | 5,53 % | 5,84 % |
| 5 let | 5,84 % | 6,15 % |
| 10 let | 6,35 % | 6,61 % |
Zdroj: Swiss Life Hypoindex, říjen 2026. Jde o průměrné nabídkové sazby; konkrétní nabídka závisí na bance, bonitě a vyjednávání.
Všimněte si jedné věci: banky zdražují hlavně dlouhé fixace. Jednoletá fixace je o skoro celý procentní bod levnější než desetiletá. Za jistotu na deset let si dnes připlatíte víc než kdykoli za poslední roky.
Co to udělá se splátkou
U typické hypotéky na dům v našem regionu, řekněme 3,5 milionu korun na 25 let, vycházela splátka v březnu při sazbě 4,89 % na zhruba 20 240 Kč. Dnes při 5,79 % je to asi 22 100 Kč. Rozdíl 1 900 korun měsíčně, 23 000 korun ročně. Při 4 milionech je to už o 2 100 Kč měsíčně víc.
Proč hypotéky zdražují, když ČNB sazby nezvedá
Tohle je otázka, kterou slýcháme na prohlídkách nejčastěji. ČNB zvýšila základní sazbu jen jednou, v červnu z 3,5 % na 3,75 %, a v září ji nechala beze změny. Hypotéky přitom zdražily skoro o procentní bod. Jak to?
Hypotéky se totiž neřídí základní sazbou ČNB, ale cenou peněz na delší období, tedy tím, za kolik si banky půjčují na tři, pět nebo deset let. A ta vzrostla mnohem víc. Podle hlavního ekonoma České bankovní asociace stoupla cena tříletých peněz na trhu od února o zhruba 1,4 procentního bodu. Banky z toho do hypoték zatím promítly jen asi jeden bod. Jinými slovy: prostor pro další zdražení pořád existuje, i kdyby ČNB neudělala vůbec nic.
Proč rostou tržní sazby? Důvodů je víc najednou:
- Inflace se vrací nahoru. Celková inflace byla v září 2,5 % a míří k horní hranici tolerančního pásma ČNB, jádrová inflace (bez potravin, energií a regulovaných cen) se drží kolem 3 %.
- Mzdy rostou rychle, nominálně o více než 6 % ročně, a trh práce zůstává napjatý.
- Dražší energie a ropa jsou nové proinflační riziko, na které ČNB výslovně upozorňuje.
- Zahraničí zvyšuje sazby. V září zvedla sazby Evropská centrální banka i americký Fed, a české dlouhodobé sazby se tomu nemohou úplně vyhnout.
- Vysoký schodek státního rozpočtu znamená, že si stát půjčuje víc, a to drží dlouhé sazby nahoře.
ČNB se k sazbám vrátí v listopadu a podle analytiků je zvýšení na 4 % pravděpodobnější než ponechání. Finanční trh počítá dokonce s růstem až k 4,75 % během devíti měsíců. Ať to dopadne jakkoli, hypotéky od toho rozhodně levnější nebudou.
Letos končí fixace za 470 miliard. Týká se to i vás?
Ještě důležitější než nové hypotéky je, co se stane s těmi starými. Podle analýzy ČNB letos projde refixací nebo refinancováním přibližně 470 miliard korun hypoték, které byly sjednané v době levných peněz s průměrnou sazbou kolem 3,2 %. Pro tyhle domácnosti znamená refixace skok na současných 5,5 až 5,8 %.
ČNB odhaduje, že průměrné domácnosti vzroste splátka asi o 1 900 Kč měsíčně, zhruba o 15 %. Konkrétní číslo záleží na tom, kolik vám zbývá doplatit a jak dlouho. Kdo si v roce 2021 bral 3,5 milionu na 30 let za 3,2 % a dnes mu zbývá kolem tří milionů, může počítat s nárůstem o tři až čtyři tisíce měsíčně.
A nekončí to letos. V roce 2027 má končit fixace za 530 miliard a v roce 2028 za více než 600 miliard korun. Tam už je ale původní sazba v průměru kolem 4,3 %, takže skok bude mírnější.
Co udělat, když vám končí fixace
- Začněte 3 až 6 měsíců před koncem fixace, ne tři týdny. Vaše banka vám pošle novou nabídku, ale nemusí být nejlepší. Konkurence mezi bankami o stovky miliard refinancovaných hypoték je dnes to, co vám může sazbu srazit víc než jakýkoli pohyb ČNB.
- Porovnejte krátkou a dlouhou fixaci střízlivě. Jednoletá je dnes nejlevnější, ale přenáší riziko dalšího zdražení na vás. Tříletá je rozumný kompromis, pokud nechcete sázet ani na jednu stranu.
- Spočítejte si, co nová splátka udělá s rozpočtem. Pokud vychází nad únosnou mez, je lepší vědět to teď. Prodloužení splatnosti, částečná mimořádná splátka nebo v krajním případě prodej s rozmyslem jsou všechno lepší cesty než čekat na výzvu z banky.
Co dražší hypotéky dělají s trhem u nás
Hypoteční trh se ochlazuje, ale nezastavil se. V srpnu banky poskytly o 13 % méně hypoték než v červenci a tenhle pokles se nedá svést na prázdniny. Zároveň je ale letošek pořád mimořádně silný: za leden až srpen šlo do nových hypoték 273 miliard korun a celý rok má skončit kolem 381 miliard, což by byl jeden z nejsilnějších roků v historii.
Ceny nemovitostí na to zatím nereagují. Realizované ceny starších bytů v Česku rostou meziročně o 14 %, nabídkové ceny o necelých 9 %, rodinné domy o 8 %. Tempo sice zpomaluje, ale pokles nepřichází. Důvod je jednoduchý: nemovitostí se staví málo a lidí, kteří chtějí bydlet, neubývá.
V Ivančicích a okolí to vidíme konkrétně takhle:
- Kupující z Brna, kteří sem jezdí za větším domem za stejné peníze, hypotéku většinou mají a koupit chtějí. Jen jim vyšší splátka posunula strop: dům, na který si v březnu troufli za 7 milionů, dnes řeší za 6,3 až 6,5.
- Místní kupující jsou opatrnější. Častěji odkládají, čekají na odhad a dvakrát počítají. Prohlídek je méně, ale ti, kdo přijdou, to myslí vážně.
- Prodávající s přestřelenou cenou se zaseknou. Inzerát, který by na jaře měl za tři týdny tři nabídky, dnes při ceně o 10 % nad realitou visí měsíce a pak se stejně slevuje.
Prodáváte? Čtyři věci, které teď rozhodují
- Cena podle toho, za kolik se prodalo, ne za kolik se nabízí. Tohle platilo vždycky, ale v době dražších hypoték dvojnásob. Kupující má menší rozpočet a každých sto tisíc navíc ho vyřadí. Nabídkové ceny na portálech jsou dnes o 5 až 10 % nad tím, co kupující skutečně zaplatí.
- Kupující s předschválenou hypotékou má přednost. Ptejte se na to při prohlídce (nebo to nechte na nás). Zájemce, který teprve „zjistí v bance", vám může zablokovat měsíc.
- Prodej s hypotékou na nemovitosti je běžný a vyšší sazby ho nekomplikují. Jen se musí správně poskládat úschova a splacení vaší banky z kupní ceny. Jak to probíhá, popisujeme tady.
- Nečekejte na zlevnění hypoték. Analytici shodně čekají, že sazby se blíží vrcholu, ale v nejbližších měsících spíš stagnaci než pokles. Kdo prodává kvůli konci fixace, stěhování nebo dědictví, nemá důvod čekat na jaro.
Kupujete? Co si pohlídat
- Nechte si hypotéku předschválit dřív, než začnete chodit na prohlídky. Víte přesně, kolik si můžete dovolit, a prodávající vás bere vážně.
- Sazba není všechno. Rozdíl mezi nejlevnější a nejdražší bankou běžně přesahuje procentní bod. Porovnejte víc nabídek, nebo to nechte na hypotečním poradci, který vidí celý trh.
- Kratší fixace je levnější, ale počítejte s rezervou. Pokud by sazby za rok byly ještě výš, musíte to ustát. Kdo rezervu nemá, ať jde do tří let.
- Nevyčkávejte na pokles cen. Za poslední dva roky se čekání nevyplatilo nikomu: hypotéky zdražily a nemovitosti také. Kupte, když najdete správný dům za cenu odpovídající trhu, ne když vám to „vyjde na grafu".
Výhled: vrchol je blízko, pokles ne
Shoda analytiků Swiss Life Select i České bankovní asociace je dnes stejná: sazby hypoték se nejspíš blíží svému vrcholu, k výraznému zlevnění ale v nejbližších měsících nedojde. Pravděpodobnější je ještě mírné zdražení a pak stagnace kolem 5,5 až 6 %. K dramatickému růstu by muselo přijít další zhoršení ve světě nebo nový inflační šok. K poklesu zase potřebujeme, aby inflace spolehlivě sedla zpátky ke dvěma procentům, a to zatím nevypadá na letošní zimu.
Jinak řečeno: hypotéka kolem 5,5 % je nový normál, se kterým je potřeba počítat. Kdo plánuje prodej nebo koupi, měl by plánovat s touhle sazbou, ne s nadějí na čtyřku.
Potřebujete to spočítat na svou situaci?
Nejsme finanční poradci a konkrétní hypotéku vždy řešte s bankou nebo hypotečním specialistou. S čím ale pomoct umíme: řekneme vám, za kolik se váš dům nebo byt reálně prodá při dnešních sazbách, a spojíme vás s hypotečním poradcem, se kterým dlouhodobě spolupracujeme a který porovná nabídky všech bank. Obojí nezávazně a zdarma.
Chci nezávazný odhad ceny · Hypoteční úvěry a kalkulačka · Zavolejte nám: 774 740 110
Zdroje
- Swiss Life Hypoindex, říjen 2026 (hypoindex.cz, 7. 10. 2026)
- ČBA Hypomonitor, srpen 2026 a komentář „Hypoteční sazby: není sazba, jako sazba" (cbamonitor.cz, 16. 9. a 8. 10. 2026)
- ČBA Monitor: „ČNB drží sazby na 3,75 %" (17. 9. 2026)
- Česká národní banka: rozhodnutí bankovní rady 18. 6. 2026 a analýza končících fixací hypoték 2026–2028
Prodáváte nemovitost v Ivančicích nebo okolí?
Nezávazná konzultace a odhad tržní ceny zdarma.