Daň z prodeje nemovitosti v roce 2026: kdy neplatíte ani korunu

Kdy se při prodeji bytu nebo domu platí daň z příjmu a kdy jste osvobozeni? Časový test 5 a 10 let, dědictví, reinvestice do bydlení – přehled pro rok 2026.

Prodáváte byt nebo dům a ptáte se, kolik z utržených peněz vám vezme stát? Dobrá zpráva na úvod: samostatná „daň z prodeje nemovitosti" v Česku neexistuje a daň z nabytí byla zrušena už v roce 2020. Zisk z prodeje ale může podléhat běžné dani z příjmu fyzických osob – a tady se rozhoduje o desítkách, někdy i stovkách tisíc korun. Mnoho prodávajících přitom daň platit nemusí, pokud splní jednu z podmínek osvobození. Pojďme se na ně podívat.

Časový test: 5, nebo 10 let?

Nejčastější cesta k osvobození je takzvaný časový test – tedy jak dlouho nemovitost vlastníte. Od roku 2021 platí dvojí režim:

• Nemovitost nabytá do 31. 12. 2020: stačí ji vlastnit 5 let a prodej je od daně osvobozen.
• Nemovitost nabytá od 1. 1. 2021: časový test se prodloužil na 10 let.

U běžné koupě se doba vlastnictví počítá od nabytí vlastnického práva, tedy zpravidla od okamžiku právních účinků vkladu do katastru nemovitostí – ne od podpisu kupní smlouvy. Pokud tedy prodáváte byt koupený v roce 2017 a nevztahuje se na něj některá ze zákonných výjimek (typicky nemovitost zařazená do obchodního majetku), časový test už zpravidla splňujete. U bytu koupeného v roce 2022 budete na osvobození přes časový test čekat až do roku 2032 – naštěstí existují i rychlejší cesty.

Bydlíte v nemovitosti? Stačí 2 roky

Pokud jste v prodávaném rodinném domě či bytě měli bydliště alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem, je příjem osvobozen bez ohledu na to, jak dlouho nemovitost vlastníte. Nemusí jít o trvalý pobyt zapsaný v občance – rozhodující je, že jste tam skutečně bydleli.

Dvě upřesnění: u manželů stačí, když podmínku bydliště splní jeden z nich – to platí u nemovitosti ve společném jmění manželů, která není a nebyla zahrnuta v obchodním majetku žádného z nich. A osvobození se týká rodinného domu nebo bytové jednotky, která kromě bytu zahrnuje nanejvýš garáž, sklep či komoru – na ateliéry a jiné nebytové jednotky ho mechanicky použít nelze.

Peníze použijete na vlastní bydlení? Může pomoci další osvobození

Pokud jste v prodávaném domě nebo bytě bydleli bezprostředně před prodejem, ale kratší dobu než 2 roky, můžete příjem osvobodit tím, že utržené peníze použijete na obstarání vlastní bytové potřeby – tedy na koupi jiného bytu či domu, výstavbu, rekonstrukci nebo třeba splacení hypotéky na vlastní bydlení.

U ostatních nemovitostí, ve kterých jste nebydleli, lze reinvestici využít při nesplnění desetiletého časového testu – tedy u nemovitostí nabytých od 1. 1. 2021. Pozor: nesplněný starý pětiletý test u nemovitosti nabyté před rokem 2021, ve které jste nebydleli, reinvesticí zachránit nelze.

K tomu dvě lhůty, které je dobré znát:

1. Peníze musíte na bytovou potřebu použít nejpozději do konce následujícího zdaňovacího období (prodáte-li v roce 2026, máte čas do konce roku 2027). Zákon uznává i opačný postup – bytovou potřebu pořízenou už v roce před získáním peněz z prodeje.
2. Získání prostředků je třeba oznámit finančnímu úřadu do konce lhůty pro podání daňového přiznání za rok, ve kterém jste peníze obdrželi. Od poloviny roku 2024 už zmeškání oznámení samo o sobě neruší nárok na osvobození, jde ale o samostatnou povinnost, za jejíž nesplnění může úřad uložit pokutu – lhůtu proto nepodceňujte. Oznámení se podává i u nemovitosti zapsané v katastru.

A jedno důležité upozornění: rozhodují získané prostředky z prodeje, ne jen zisk. Pokud na vlastní bytovou potřebu použijete jen část získaných prostředků, osvobozena je pouze odpovídající část příjmu – zbytek se daní.

Zděděná nemovitost: doba vlastnictví se může sčítat

U dědictví platí příjemné pravidlo: pokud jste nemovitost zdědili po příbuzném v přímé linii (rodiče, prarodiče, děti) nebo po manželovi či manželce, započítává se vám do časového testu i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel. Zdědíte-li po mamince byt, který vlastnila patnáct let, můžete ho prodat hned a daň neplatíte.

U darování ale podobná výhoda neplatí – obdarovanému běží časový test znovu od nuly, i když dar pochází od rodičů. Samotné dědictví je od daně z příjmů osvobozeno vždy; u darů platí osvobození zejména pro příbuzné v přímé linii (rodiče, prarodiče, děti), vybrané příbuzné v linii vedlejší – sourozence, strýce, tetu, synovce či neteř – a pro zákonem vyjmenované osoby spřízněné manželstvím (manžel, manžel dítěte, dítě manžela, rodiče manžela, manžel rodičů). Osvobozen může být i dar od osoby, se kterou obdarovaný žil nejméně rok před darováním ve společně hospodařící domácnosti a z tohoto důvodu pečoval o domácnost nebo na ni byl odkázán výživou. Daň se tedy u dědictví a rodinných darů řeší až při případném pozdějším prodeji.

Pokud vás čeká dědické řízení, přečtěte si také náš článek Zdědili jste nemovitost? Odhad pro notáře a co dělat dál.

Kolik daň dělá, když se platit musí

Daní se zisk, nikoli celá prodejní cena. Od příjmu z prodeje si odečtete nabývací cenu (za kolik jste nemovitost koupili, u bezúplatně nabyté nemovitosti cenu určenou podle předpisů o oceňování majetku ke dni nabytí) a prokazatelné výdaje – náklady na technické zhodnocení, opravy a údržbu, provizi realitní kanceláře, právní služby nebo znalecký posudek.

Na zisk se pak použije sazba daně z příjmu – pozor, hranice se posuzuje z celkového ročního základu daně, tedy ze zisku z prodeje spolu se mzdou, podnikáním a dalšími příjmy dohromady:

• 15 % z celkového základu daně do 1 762 812 Kč (36násobek průměrné mzdy pro rok 2026),
• 23 % z části, která tuto hranici přesahuje.

Příklad: byt koupený v roce 2022 za 3 500 000 Kč prodáte v roce 2026 za 4 500 000 Kč. Do rekonstrukce jste vložili 300 000 Kč a provize s právním servisem vyšly na 150 000 Kč. Zdanitelný zisk je 550 000 Kč a daň při 15% sazbě 82 500 Kč. To platí, pokud se celý zisk spolu s vašimi ostatními příjmy vejde pod hranici 1 762 812 Kč – u vysokopříjmových poplatníků se část zisku může danit 23 %. Kdybyste v bytě dva roky před prodejem bydleli, nebo peníze včas použili na nové bydlení, neplatili byste nic.

Na co nezapomenout v daňovém přiznání

Zdanitelný příjem z prodeje uvádíte v přiznání za rok, kdy jste peníze obdrželi. Termíny za rok 2026: 1. dubna 2027 papírově, elektronicky do 3. května 2027 (čtyřměsíční lhůta končí 1. května, ten ale připadá na sobotu), s daňovým poradcem do 1. července 2027.

Dobrá zpráva pro ty, kdo daň neplatí: povinnost oznámit osvobozený příjem nad 5 000 000 Kč se na prodej nemovitosti zapsané v českém katastru nevztahuje – správce daně si údaj zjistí z katastru sám. Nezaměňujte to ale s oznámením při reinvestici do vlastního bydlení (viz výše), které se podává vždy.

A nezapomeňte ani na daň z nemovitých věcí: rozhodující je stav k 1. lednu daného roku. Nový vlastník zpravidla podává přiznání do konce ledna následujícího roku. Změnu ale musí zohlednit i prodávající – pokud mu u příslušného finančního úřadu zůstávají další nemovitosti, promítne ji do přiznání; pokud už tam žádnou nemá, oznámí správci daně, že přestal být poplatníkem.

Prodej si dobře načasujte

Rozdíl mezi prodejem „teď hned" a prodejem o pár měsíců později může znamenat desítky tisíc korun. Než nemovitost nabídnete, spočítejte si, kdy vám uplyne časový test, zda splníte podmínku bydliště, nebo jak naplánovat reinvestici do nového bydlení. Jak celý prodej probíhá krok za krokem, jsme popsali v článku Prodej nemovitosti krok za krokem.

Chcete vědět, na čem jste? Rádi vám pomůžeme prodej správně načasovat a připravit – včetně odhadu ceny zdarma. Konkrétní daňovou situaci pak vždy doporučujeme probrat s daňovým poradcem; tento článek shrnuje obecná pravidla platná v roce 2026 a nenahrazuje daňové poradenství.